În toate economiile avansate, piața chiriilor trece printr-o schimbare profundă. În anii dinaintea Covid-ului, chiriile erau mari, dar nu creșteau rapid. Costul închirierii unei locuințe a crescut cu aproximativ 2% pe an, conform datelor oficiale. În timpul pandemiei, inflația chiriilor a încetinit și, în unele orașe, acestea au scăzut, deoarece proprietarii căutau cu disperare chiriași.
Această realitate nu mai există astăzi. Chiriile din lumea bogată cresc într-un ritm anual de aproximativ 5%, cea mai rapidă creștere susținută din ultimele decenii, ceea ce reprezintă o provocare uriașă pentru un sfert din gospodăriile din lumea bogată care oferă locuri spre închiriere.
În unele locuri, chiriile au luat-o efectiv razna. În Franța, inflația chiriilor este de 2,5% de la an la an, ceea ce nu pare prea mult la prima vedere, dar este departe de rata de 0,3% pe an înregistrată înainte de pandemie. În Australia, inflația chiriilor este de opt ori mai mare decât la sfârșitul anilor 2010. În Portugalia, chiriile cresc cu 7% pe an. Acest roller coaster al chiriilor îl găsim chiar și în țările în care piața achizițiilor de locuințe este în declin. În Noua Zeelandă, prețurile nominale ale locuințelor au scăzut cu 15%, de departe cea mai slabă performanță dintre toate țările bogate. Cu toate acestea, chiriile sunt cu 14% mai mari decât înainte, aflăm dintr-o analiză The Economist.
Aceasta este o problemă pentru bancherii centrali, care au crescut ratele dobânzilor pentru a reduce inflația globală. Chiriile reprezintă direct 6% din coșul de inflație al unei țări bogate medii și până la 20% în Elveția, cu o numeroasă populație de chiriași. Acestea pot avea, de asemenea, un efect indirect important, deoarece chiriile de pe piață sunt utilizate ca indicator pentru costurile locuințelor ocupate de proprietari: „chiria echivalentă a proprietarilor” reprezintă un sfert din indicele prețurilor de consum din SUA.
În plus, inflația chiriilor se adaptează foarte lent schimbărilor din economie. Majoritatea contractelor au o durată de luni sau ani, ceea ce înseamnă că proprietarii au aplicat majorările de prețuri cu multă vreme în urmă. Chiar dacă inflația altor bunuri și servicii a scăzut, inflația chiriilor se dovedește încăpățânată.
Legătura dintre chirii, oamenii fără adăpost și extremismul de dreapta
Vă e milă de bancherii centrali? Dar cum rămâne cu chiriașii? Pentru mulți chiriași, în special pentru cei săraci, creșterea reprezintă o cheltuială lunară suplimentară enormă. Un raport de anul trecut al Rezervei Federale menționa că „provocările legate de plata chiriei au crescut în 2023”, plata lunară mediană a chiriei crescând cu 10%. Chiriile mai mari reprezintă probabil unul dintre factorii care stau la baza creșterii numărului de persoane fără adăpost în multe țări. Datele oficiale sugerează că numărul persoanelor fără adăpost din Canada și America a crescut cu 20% și, respectiv, 40% din 2018.
De asemenea, pare nedrept. Aproape 50% dintre gospodăriile din lumea bogată dețin acte de proprietate, în timp ce multe altele au o ipotecă cu rată fixă. Mulți dintre acești oameni au încasat din plin duritatea ratelor mai mari. Conform datelor americane, între 2021 și 2023 (ultimul an disponibil), proprietarii de locuințe și-au majorat cheltuielile pentru distracție, cum ar fi hobby-urile și ieșirile în oraș, cu 25% în termeni nominali. În timp ce locatarii și-au majorat cheltuielile cu doar 16%. Un astfel de sentiment de nedreptate poate determina chiriașii să încerce o răsturnare a ordinii politice.
Un nou studiu empiric realizat de Tarik Abou-Chadi de la Universitatea din Oxford și colegii săi constată că, în Germania, „pentru cei cu venituri mai mici, chiriile mai mari constituie o amenințare semnificativă la adresa statutului lor social, ceea ce duce la o tendință mai mare de a sprijini dreapta radicală”.
Politica monetară a dus la creșterea chiriilor. Din pricina deciziilor Fed, ratele medii ale dobânzilor la ipotecile americane pe 30 de ani au crescut de la un minim istoric de 2,7% în 2020 la aproape 7%. După cum a avertizat un document elaborat de doi economiști ai Fed în 2019, ratele mai mari au scos de pe piață potențialii proprietari de locuințe.
Nemaiputându-și permite o locuință, cei respinși se văd nevoiți să apeleze la chirii, concurând pentru un stoc de locuințe care este destul de fix pe termen scurt. În plus, proprietarii cu un credit ipotecar cu rată variabilă au transferat rapid costurile mai mari către chiriași. Conform unui studiu recent realizat de Jaeyeon Lee de la Universitatea din California, Berkeley, o creștere cu un punct procentual a ratelor dobânzilor este asociată cu o creștere de 5,5% a prețurilor de închiriere.
Migrația și chiriile
Recenta creștere a migrației din țările bogate a sporit dificultățile. Nou-veniții au rareori banii sau istoricul de credit pentru a cumpăra o proprietate. În plus, aceștia tind să locuiască în orașe, unde oferta de locuințe este cea mai restrânsă. Banca Goldman Sachs estimează că rata actuală a migrației nete din Australia, de aproximativ 500.000 de persoane, crește chiriile cu 5%.
Pe lângă această cerere mare, sectorul închirierilor se confruntă și cu o reducere a ofertei. Pandemia a determinat constructorii să nu mai construiască apartamente, care tind să fie închiriate, alegând în schimb să se orienteze spre casele unifamiliale din suburbii, care tind să fie deținute. De exemplu, în 2020, autorizațiile pentru construcția de locuințe multifamiliale în San Francisco au scăzut la jumătate față de vârful înregistrat înainte de pandemie. Chiar și astăzi, centrul orașului este plin de apartamente de lux neterminate.
Este posibil ca inflația chiriilor din lumea bogată să fi atins acum punctul culminant: industria construcțiilor se adaptează, iar ratele dobânzilor nu mai cresc. În multe țări, migrația a încetinit, de asemenea. Dar mai există o dilemă, și anume dacă ratele vor scădea suficient de mult pentru a permite oamenilor să revină pe piața proprietarilor și, prin urmare, dacă presiunea extremă asupra sectorului chiriilor va scădea cu adevărat.
În altă ordine de idei, presiunea asupra chiriașilor din lumea bogată va mai continua o vreme, iar acest lucru se va traduce în consecințe politice imprevizibile.
Sursă foto: pixabay.com/ wal_172619
