Noul Cod al Urbanismului a intrat în vigoare pe 25 august 2026, însă doar la o lună de la aplicare, specialiștii în domeniu atrag deja atenția asupra unor probleme de fond ale reglementării. Invitat la emisiunea “Legal 100%”, domnul avocat Ciprian Păun, specialist în drept și fiscalitate, a vorbit despre contextul adoptării noii legi, despre termenele considerate nerealiste și despre riscurile la care se expun atât cetățenii, cât și investitorii și autoritățile locale.
Reguli noi, riscuri noi. O reformă necesară, dar grăbită
Luni, 28 septembrie, într-o nouă ediție “Legal 100%”, de la ora 13:30, la TVR 3, avocatul Ciprian Păun a admis fără rezerve că legislația urbanismului avea nevoie de o schimbare majoră. Primele reglementări post-decembriste datează din 1991, urmate de un alt reper legislativ în 2001. "Trebuia reformată această legislație pe toate aspectele, din punctul meu de vedere, filozofice și practice", a explicat domnul avocat, subliniind necesitatea adaptării la realitățile noilor orașe, la dezvoltarea urbană galopantă și la fenomenul zonelor metropolitane.
Problema, spune avocatul Ciprian Păun, nu ține de nevoia reformei, ci de modul în care aceasta a fost realizată. "Orice chestiune care se face pe grabă, orice chestiune care se face în lipsa unei dezbateri publice și cu toți actorii implicați, generează automat probleme", a atras el atenția, adăugând că nici avocații, nici cetățenii, nici arhitecții și nici autoritățile locale nu par pregătiți pentru o asemenea schimbare legislativă.
Termenul de trei ani pentru actualizarea PUG-urilor, considerat nerealist
Unul dintre punctele criticate ferm de domnul avocat este obligația impusă municipiilor cu Planuri Urbanistice Generale (PUG) mai vechi de șapte ani de a le actualiza în termen de trei ani. Nerespectarea termenului atrage o sancțiune drastică: pierderea accesului la fonduri europene pentru unitatea administrativ-teritorială respectivă.
Avocatul Ciprian Păun se îndoiește că un asemenea proces – cu dezbateri ample și contestații – poate fi finalizat într-un termen atât de scurt în orașe precum Cluj, Timișoara sau București. Mai mult, el consideră sancțiunea disproporționată: "Este o sancțiune... din punctul meu de vedere este abuzivă. Trebuie sancționat primarul sau consiliul local cu o anumită amendă. De ce să sancționezi locuitorii din respectiva unitate administrativ-teritorială?"
Printre elementele pozitive ale noului cod, domnul avocat a menționat corelarea obligatorie dintre PUG-urile marilor municipii și cele ale comunelor limitrofe, ceea ce va permite metropolelor precum Cluj, Timișoara, Iași, Constanța, Brașov sau București să impună dezvoltarea de grădinițe, creșe și școli în zonele periurbane, tocmai pentru a reduce presiunea asupra căilor de acces în orașele mari.
O "eroare materială" în calculul POT-ului, cu efecte majore
Cea mai gravă problemă semnalată de avocatul Ciprian Păun vizează, însă, mecanismul de calcul al POT-ului (Procentul de Ocupare a Terenului), pe care îl descrie drept o eroare materială din text. Potrivit domnului avocat, dacă nu este corectată de urgență prin Parlament, această eroare poate face aproape imposibilă aprobarea de noi planuri urbanistice zonale și autorizații de construire în baza noului cod.
El a amintit că problema a fost semnalată public și de arhitectul clujean Vlad Negru, în cadrul organismelor profesionale ale arhitecților. Corectarea nu poate fi, însă, făcută rapid: legea nu poate fi modificată prin ordonanță de urgență, ci doar prin procedura parlamentară obișnuită, ceea ce ar putea genera un blocaj real în emiterea autorizațiilor și, în lipsa unei corecturi, riscul ca prevederea să fie interpretată abuziv – cu consecința anulării în instanță a autorizațiilor sau planurilor urbanistice zonale.
Legea produce efecte fără norme de aplicare
Un alt aspect discutat este intrarea în vigoare a codului chiar din 25 august 2026, fără normele metodologice de aplicare. Avocatul Ciprian Păun a subliniat că autoritățile publice trebuie să își adapteze deja practicile, fără să aștepte aceste norme, întrucât legea își produce efectele juridice din prima zi.
Un exemplu concret este înființarea completelor specializate în litigii de urbanism, prevăzută la articolele 364-365 din cod, menite să judece cauzele cu celeritate. Până la constituirea lor, cauzele rămân în competența secțiilor de contencios administrativ. Domnul avocat a remarcat însă o problemă practică serioasă: numărul redus de experți judiciari în domeniul urbanismului – doar patru, la nivelul Curții de Apel Cluj – raportat la volumul de cauze care se anticipează.
Ce se întâmplă cu procedurile începute sub legea veche
Referitor la tranziția între vechea și noua reglementare, avocatul Ciprian Păun a explicat că certificatele de urbanism pentru construire sau demolare, solicitate înainte de 25 august, își vor produce efectele juridice chiar dacă au fost emise ulterior acestei date. Situația certificatelor de urbanism cu scop de informare este mai puțin clară: domnul avocat consideră că, în favoarea cetățenilor, ar trebui să se aplice legea veche, mai favorabilă, în timp ce autoritățile publice vor invoca, probabil, noua reglementare, susținând că aceste certificate nu au caracter constitutiv de drepturi. Planurile urbanistice zonale, autorizațiile și avizele deja emise sau documentațiile deja depuse își continuă, însă, cursul potrivit vechii legi.
Contractele de urbanizare, fără plafon legal — o "mare problemă"
O altă problemă adusă în prim-plan a vizat așa-numitele contracte de urbanizare (numite la Cluj-Napoca "contracte de restructurare urbană"), prin care investitorii se obligă să realizeze lucrări de interes public – drumuri, școli, grădinițe, creșe – pe care ulterior le transferă autorității publice, ca o condiție pentru aprobarea planurilor urbanistice zonale.
Deși prin PUZ se pot majora anumiți indici urbanistici cu maximum 20% față de zona de referință, avocatul Ciprian Păun a atras atenția că noul cod nu stabilește o valoare maximă pentru investițiile suplimentare pe care le poate impune un consiliu local. "Nu se prevede prin această reglementare nouă o valoare maximă (...) astfel încât un consiliu local (...) ar putea institui în sarcina unui investitor obligații care să aibă o valoare probabil care să depășească un prag rezonabil, ori la momentul respectiv nu mai este economic fezabil să faci o asemenea investiție." Din punctul său de vedere, lipsa acestui plafon este una dintre marile probleme ale codului, cu potențial de abuz din partea autorităților locale.
Primar versus Consiliu Local: cine decide, de fapt?
Poate cea mai spinoasă chestiune ridicată în discuție privește raportul de forțe dintre primar și Consiliul Local în aprobarea unui plan urbanistic zonal. Domnul avocat a descris un scenariu în care primarul consideră inițial oportună o investiție, investitorul angajează resurse semnificative – terenuri, arhitecți, avocați, urbaniști – trece prin toate etapele de avizare, iar la final Consiliul Local, eventual dominat de o altă majoritate politică decât cea a primarului, respinge planul, fără posibilitate de amânare sau modificare, doar de aprobare sau respingere.
"Din păcate această chestiune n-a fost tranșată", a spus avocatul Ciprian Păun, care consideră că legea ar fi trebuit să clarifice explicit dacă analiza Consiliului Local se limitează la legalitate sau include și oportunitatea proiectului. În opinia sa, controlul Consiliului Local ar trebui să vizeze exclusiv legalitatea, oportunitatea fiind stabilită încă din faza acordului de principiu dat de primărie. În lipsa acestei clarificări, instanța de judecată nu se poate pronunța asupra oportunității, iar investitorul rămâne, practic, doar cu posibilitatea de a cere despăgubiri de la unitatea administrativ-teritorială, fără a putea obține readucerea proiectului spre reanalizare.
Ce ar trebui să urmeze
Întrebat ce soluții vede pentru perioada următoare, domnul avocat a pledat pentru un dialog rapid între Guvern, prefecturi, autoritățile publice locale și organismele profesionale, în special Ordinul Arhitecților, considerate cele mai în măsură să identifice din timp problemele de aplicare. A subliniat, totodată, că multe unități administrativ-teritoriale nu au încă resursa tehnică și umană necesară pentru a asimila un cod atât de amplu, la doar o lună de la intrarea sa în vigoare, și că primăriile ar trebui să își clarifice, în paralel, direcțiile strategice de dezvoltare urbană — fie prin extindere în extravilan, fie prin dezvoltarea capacităților din intravilan, ceea ce presupune, la rândul său, investiții costisitoare în infrastructură, adesea realizate prin parteneriate public-private cu dezvoltatorii.
Discuția, promit Loredana Corchis, gazda emisiunii, și avocatul Ciprian Păun, va continua într-o ediție viitoare, de această dată cu accent pe implicațiile practice pentru cetățenii care doresc să construiască, invitatul recomandându-le încă de pe acum să apeleze la un arhitect pentru a naviga prin noile reglementări.
***
Vă invităm să urmăriți o nouă ediție a emisiunii “Legal 100%”, luni, 28 septembrie, de la ora 13:30, la TVR 3 și online pe TVR+.
Emisiunea “Legal 100%” se difuzează sâmbăta, de la ora 13:00, la TVR Cluj.
Fiți alături de noi și pe pagina de Facebook a emisiunii “Legal 100%”.
Toate ediţiile emisiunii pot fi vizionate pe canalul de YouTube al TVR Cluj.
Așteptăm opiniile și sugestiile dumneavoastră pe pagina de Facebook a TVR 3.
***
Emisiunea “Legal 100%” abordează subiecte de drept practic pentru cetățenii care doresc să înțeleagă mai bine sistemul juridic românesc.
Moderator şi realizator: Loredana Corchiş
Producător: Emilia Avram
Credit foto: capturi din emisiune/ YouTube TVR
